Opšti uslovi poslovanja

Uvodne odredbe

Ovim Opštim uslovima poslovanja uređuje se poslovni odnos između preduzetnika kao posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti i nalogodavca (fizičkog ili pravnog lica). Zaključenjem ugovora o posredovanju, odnosno prihvatanjem ovih uslova, nalogodavac potvrđuje da je upoznat i saglasan sa njima.

Posredovanje se vrši na osnovu Ugovora o posredovanju koji zaključuju nalogodavac i posrednik. Nalogodavac može imati zaključen ugovor o posredovanju sa više posrednika istovremeno, osim u slučaju ekskluzivnog posredovanja.

Kupac ili zakupac u svojstvu nalogodavca obavezan je da posredničku naknadu isplati posredniku koji mu je prvi omogućio razgledanje nepokretnosti, odnosno koji ga je prvi upoznao sa nepokretnošću. Ako je nalogodavac nepokretnost razgledao preko drugog posrednika ili sam pre nego što mu je posrednik istu pokazao, dužan je da o tome obavesti posrednika; u suprotnom se smatra da je nepokretnost prvi put razgledana posredstvom posrednika.

Neposredno pre razgledanja, kupac ili zakupac u svojstvu nalogodavca potpisuje Potvrdu o gledanju nepokretnosti. U slučaju odbijanja potpisa, posrednik nije obavezan da prikaže nepokretnost. Ako je posrednik ipak pokazao nepokretnost, a kupac/zakupac ili povezana lica zaključe ugovor, činjenica da je posrednik doveo stranke u vezu može se dokazivati drugim dokaznim sredstvima (svedoci, pisana/elektronska dokumentacija, SMS i sl.).

Prodavac ili zakupodavac u svojstvu nalogodavca obavezan je da posredničku naknadu isplati posredniku koji ga je prvi doveo u vezu sa potencijalnim kupcem ili zakupcem. Ako je posrednik doveo lice koje je već razgledalo nepokretnost, nalogodavac je dužan da o tome obavesti posrednika; u suprotnom se smatra da je prvi kontakt ostvaren posredstvom posrednika.

Obaveze posrednika

• Da zaključi ugovor o posredovanju sa nalogodavcem u pisanom obliku.
• Da nastoji da nađe i dovede u vezu sa nalogodavcem lice radi zaključenja pravnog posla.
• Da da objektivno mišljenje o ceni ili zakupnini, u skladu sa karakteristikama nepokretnosti, stanjem na tržištu i drugim okolnostima.
• Da izvrši uvid u isprave o pravu svojine ili drugom stvarnom pravu i upozori na rizike: upis, upisana prava i terete, pravo preče kupovine i ograničenja u prometu.
• Da preduzme radnje za prezentaciju nepokretnosti na tržištu i postavljanje oglasa; radnje preko uobičajene prezentacije mogu se posebno ugovoriti i naplatiti.
• Da omogući pregled nepokretnosti.
• Da čuva lične podatke nalogodavca i, po pisanom nalogu, kao poslovnu tajnu podatke o nepokretnosti i poslu.
• Da obavesti nalogodavca o svim okolnostima značajnim za posao koje su mu poznate.
• Da posreduje u pregovorima i nastoji da dođe do zaključenja ugovora.
• Da prisustvuje i obezbedi stručnu pomoć advokata za izradu (predu)ugovora i druge dokumentacije.
• Da prisustvuje primopredaji nepokretnosti.

Smatra se da je posrednik omogućio vezu ako je nalogodavcu omogućeno stupanje u kontakt sa drugim licem, naročito ako je: neposredno odveo ili uputio na razgledanje; organizovao susret; saopštio ime i kontakt trećeg lica ili tačnu lokaciju tražene nepokretnosti.

Prava posrednika

Uz saglasnost nalogodavca, posrednik može fotografisati i snimiti nepokretnost isključivo radi marketinške prezentacije.

Posrednik može zaključiti ugovor o potposredovanju (pisano/elektronski) i preneti prava/obaveze u celini ili delimično, ako je nalogodavac izričito saglasan; kopiju dostavlja u roku od pet dana.

Posrednik ima pravo da ispostavi račun u skladu sa Ugovorom o posredovanju i ovim Uslovima.

Obaveze nalogodavca

• Da obavesti posrednika o svim okolnostima bitnim za posredovanje.
• Da da na uvid originalne isprave o pravu svojine i upozori na sve upisane i neupisane terete.
• Da omogući posredniku i zainteresovanima razgledanje u dogovoreno vreme.
• Da pruži tačne podatke o nepokretnosti, naročito o ceni i strukturi.
• Da isplati ugovorenu posredničku naknadu i, ako je ugovoreno, druge troškove.
• Da pisano obavesti posrednika o promenama u vezi sa pravima, rokovima i cenom u roku od tri dana.
• Da odmah obavesti posrednika ako lice koje je razgledalo preko posrednika želi da zaključi posao bez posrednika.
• Da isplati pun iznos naknade i u slučaju kada je druga strana ili povezano lice takođe nalogodavac posrednika.

Ekskluzivno posredovanje

Klauzulom o ekskluzivnosti nalogodavac se obavezuje da u ugovorenom roku neće lično otuđiti nepokretnost niti angažovati drugog posrednika.

Ako u vreme ekskluzivnosti nalogodavac zaključi posao lično ili preko drugog posrednika, dužan je da posredniku sa kojim je ugovorena ekskluziva isplati iznos ugovorene posredničke naknade na ime štete.

Posrednik je dužan da u Ugovoru o posredovanju posebno upozori nalogodavca na značenje i posledice ekskluzive.

Ostvarivanje prava na posredničku naknadu

Pravo na naknadu stiče se na dan overe (predu)ugovora o kupoprodaji za koju je posrednik posredovao, a najkasnije u roku od 15 dana od overe.

Posrednik ne može zahtevati avansno ili delimično plaćanje pre zaključenja (predu)ugovora.

Iznos, način određivanja naknade i dodatni troškovi utvrđeni su Cenovnikom koji je sastavni deo ovih Uslova.

Posrednik može ugovoriti pravo na naknadu nužnih dodatnih troškova i zatražiti avans, ako je to izričito navedeno u ugovoru.

Posrednik ima pravo na naknadu i ako bračni/vanbračni drug, potomak, roditelj ili drugo povezano lice zaključi posredovani posao.

Ako u roku od mesec dana po prestanku ugovora nalogodavac zaključi posao kao neposrednu posledicu ranijeg posredovanja, dužan je da isplati punu naknadu, osim ako je drugačije ugovoreno.

Ako je posao u značajnoj meri rezultat posredovanja, duguje se srazmerna naknada, osim ako je drugačije ugovoreno.

Posrednik/potposrednik nema pravo na naknadu ako sa nalogodavcem, u svoje ime, zaključi ugovor koji je predmet posredovanja, niti ako to učini lice koje obavlja poslove posredovanja za posrednika.

Troškove pribavljanja dokumentacije (npr. izvod iz katastra) snosi nalogodavac, ako nije drugačije ugovoreno.

Posrednik može odobriti popust na iznos posredničke naknade.

Odgovornost za štetu

Posrednik je dužan da postupa sa pažnjom dobrog privrednika.

Posrednik odgovara nalogodavcu, u skladu sa zakonom, za štetu zbog neispunjenja ugovornih obaveza preuzetih Ugovorom o posredovanju i ovim Uslovima.

Posrednik ne odgovara za izvršenje obaveza ugovornih strana iz (predu)ugovora, niti za kvalitet nepokretnosti ili skrivene mane (osim ako mu je prodavac pisano saopštio skrivenu manu, a on to prikrio od kupca).

Završna odredba

Na odnose koji nisu uređeni ovim Uslovima ili ugovorom o posredovanju primenjuju se propisi koji regulišu posredovanje i Zakon o obligacionim odnosima.

Cenovnik usluga

Napomene

• Sve što nije predviđeno ovim Cenovnikom neposredno se ugovara sa odgovornim licem posrednika.
• Nalogodavac i posrednik mogu usmeno ili pismeno ugovoriti naknadu za dodatne poslove, u zavisnosti od vrste i obima.
• U skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju, sva plaćanja vrše se u dinarima po odgovarajućem kursu na dan isplate.